часто задаваемые вопросы

Что такое оценка рыночной стоимости и почему она нужна?

Оценка рыночной стоимости недвижимости включает в себе определение строительной стоимости недвижимости и проверку правового статуса недвижимости. Проверка правового статуса выполняется сравнением данных в документации собственности и территориально-пространственной документации со состоянием в натуре. На основании того и покупатель, и продавец уверены в том, что недвижимость не обременена, т.е. не находится под ипотекой. Несмотря на то, что оценка недвижимости не обязательна, ее стоимость увеличивается, если оценена достоверным специалистом.

Что такое недвижимость?

Недвижомость – это участок земли вместе со всем, что с участком сравнительно постоянно связанно на поверхности или под поверхностью. Из сказанного проистекает, что при покупке квартиры приобретается право собственности и на идеальную часть здания и земли, на которой построено здание. В другом случае, при покупке кадастрового участка приобретается право собственности на объекты, которые на нем построены, несмотря на то заявлены ли они и записаны в кадастровых планах и поземельных книгах.

Что такое поземельные книги?

Поземельные книги отражают правовое состояние недвижимости. Поземельные книги компетентные для правового оборота. На доступ к поземельным книгам и возможность требования выписки имеет право любое заинтересованное лицо.

Какие документы необходимы при покупке или продаже недвижимости?

Документы, необходимые для покупки или продажи недвижимости – свидетельство о правах собственности и копия кадастрового плана. Если речь о земле, желательно получить и урбанистические условия или выписку из пространственного плана, на основании которого видно для каких целей данный участок предусмотрен. Также, желательно получить и разрешение на строительство и документ о выделении земельного участка под строительство (разрешение на местоположение).

Каким образом определяется продажная и рыночная цена недвижимости?

Продавец определяет продажную цену недвижимости в соответствии с условиями на рынке и по собственной оценке. Рыночную стоимость недвижимости утверждает налоговое управление. Утверждение стоимости недвижимости в случае реализации банковского кредита осуществляется уполномоченным оценщиком, как правило, назначенным банком, у которого кредит запрошен.

Кто может купить недвижимость в Республике Хорватии?

Недвижимость в Республике Хорватии может купить любое юридическое или физическое лицо, пока для записи в поземельные книги надо обязательно приложить доказательство о хорватском гражданстве.

Могут ли иностранные граждане купить недвижимость в Республике Хорватии?

Иностранный гражданин должен потребовать от Министерства согласие на договор купли-продажи, с целью его приложения к заявлению о государственной регистрации права собственности. Министерством данное согласие выдается на основании взаимности по предварительно полученному разрешению Министерства юстиции.
Иностранным гражданам в распоряжении и другие возможности.

Кто может продать недвижимость в Республике Хорватии?

Каждый владелец недвижимости может продать недвижимость. Владелец, у которого собственность зарегистрирована в поземельных книгах, может продать недвижимость с правом перехода собственности на покупателя. Владелец без свидетельства о государственной регистрации также может продать недвижимость, но тогда покупатель приобретает право собственности на незанесенную в земельные книги недвижимость, после чего для записи собственности в поземельные книги надо доказать правовую очередность.

Которые обязанности ложатся на покупателя и продавца в обороте недвижимостью?

Покупатель обязан продавцу заплатить полную сумму договорной цены купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю указанную недвижимость в его владение, и разрешить переход права собственности на недвижимость, а для чего предназначена clausula intabulandi.

Что такое clausula intabulandi?

Это документ, в котором продавец заявляет, что от покупателя получил полную сумму договорной цены купли-продажи, на основании чего разрешает покупателю переход права собственности на недвижимость, и ее регистрацию в поземельных книгах.

Что такое аванс, и какой его размер?

Аванс это депозит, который оплачивает покупатель продавцу в знак деловой серъезности и действительного намерения купить недвижимость. Аванс полностью регулируется Законом об обязательных отношениях. Размер аванса является предметом договора и отвечает максимуму, предусмотренному законом. Аванс в основном составляет 10 – 30% от общей суммы договорной цены купли-продажи.

Каким образом заверяется договор купли-продажи?

На договоре купли-продажи может быть заверена исключительно подпись продавца. В Республике Хорватии продавец заверяет подпись у нотариуса. В зарубежных странах продавец заверяет подпись в хорватском дипломатическом представительстве или у нотариуса. В случае заверения у нотариуса в зарубежных странах, договор должен перевести уполномоченный судебный переводчик, а заверение следует закрепить в соответствующей судебной инстанции.

Кто оплачивает налог с оборота на недвижимость, и в каком размере?

Налог с оборота на недвижимость оплачивает покупатель по единой налоговой ставке в размере 5% продажной суммы, т.е. рыночной стоимости недвижимости, а которую определяет Налоговое управление. Исключением из этого правила является случай в котором покупатель в первый раз решает свой жилищный вопрос, а согласно Закону об изменениях и дополнениях к Закону о налогообложении оборота недвижимости.

Может ли покупатель потребовать внесение записи права собственности и перед оплатой налога на оборот недвижимости?

Да.

В каком сроке надо подать заявление и платить налог на оборот недвижимости?

Срок подачи заявления налоговой обязанности в отделение налогового управления составляет 30 дней, а срок оплаты налога 15 дней со дня вынесения решения об оплате налога. В случае несвоевременной оплаты налога, начисляются проценты за каждый день просрочки.

Оплачивают ли договорные стороны и другие налоги, кроме налога на оборот недвижимостью?

В случае, если продавец продает недвижимость, которая в его собственности менше три года с дня покупки, а по цене, которая превышает покупную цену, он должен на осуществленную разницу оплатить налог в размере 35%, увеличенный на коммунальный налог, который отличается в зависимости от места нахождения налогоплателщика.

Каким образом облагается налогом наем или аренда недвижимости?

Налог на наем и аренду недвижимости определен Законом о налоге на доход, как доход от имущества и имущественных прав. При доходе, осуществленном на основании найма или аренды недвижимости, признаются расходы в размере 30% от суммы осуществленной арендной платы. Согласно решению Налогового управления, аванс налога оплачивается до последнего числа текущего месяца и составляет 15% от суммы, уменьшенной на признанные расходы.

В случае аренды недвижимости туристам, для которых оплачивается курортный сбор, расходы определяются в размере 50% от осуществленной арендной платы. Аванс налога в этом случае расчитывает и оплачивает налогоплательщик при каждой оплате за аренду в размере 15% от суммы, уменьшенной на признанные расходы.

Какой размер комиссионных за услуги, взимаемые посредническим агентством в обороте недвижимости?

Комиссионные оплачивает сторона, которая обращается в агентство для посредничества при покупке, продаже или аренде недвижимости. Комиссионные определяет агентство, и обычно составляют 2% до 3% от договорной цены.

Какие законы действующие для оборота недвижимостью?

Закон о наследстве (NN, 52/71, 47/78)
Закон о браке и семейных отношениях (NN, 51/89, новая редакция, 59/90)
Закон о нотариате (NN, 78/93, 29/94)
Закон об аренде квартир (NN, 91/96)
Закон о поземельных книгах (NN, 91/96)
Закон о праве собственности и других вещных правах (NN, 91/96)
Закон oб аренде деловых помещений (NN, 91/96)
Закон об обязательных отношениях (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)