FAQ

Što je procjena tržišne vrijednosti i zašto je ona potrebna?

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine uključuje utvrđivanje građevinske vrijednosti nekretnine te provjeru pravnog statusa nekretnine. Provjera pravnog statusa vrši se usporedbom podataka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi temeljem čega su i kupac i prodavatelj sigurni da nekretnina nije pod teretom, tj. pod hipotekom. Iako procjena nekretnine nije obavezna, nekretnina dobiva na vrijednosti ako je procijenjena od strane vjerodostojnog stručnjaka.

Što je nekretnina?

Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je sa česticom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. Iz toga proizlazi da se kupnjom stana stječe vlasništvo i nad idealnim dijelom zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena. U drugom slučaju, kupnjom katastarske čestice stječe se vlasništvo nad svime što je na njoj izgrađeno bez obzira da li je izgrađeni objekt prijavljen, ucrtan i upisan u katastarske planove i zemljišne knjige.

Što su zemljišne knjige?

U zemljišnim knjigama je zabilježeno pravno stanje nekretnina. Zemljišne knjige su mjerodavne za pravni promet. Pristup zemljišnim knjigama i mogućnost traženja izvatka ima pravo bilo koja zainteresirana strana.

Koji dokumenti su potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?

Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su izvadak iz zemljišnih knjiga (vlasnički list) i kopija katastarskog plana. Ako je riječ o zemljištu, poželjno je ishoditi i posjedovni list te urbanističke uvjete ili izvode iz prostornog plana temeljem kojeg je vidljivo za što je predmetno zemljište predviđeno. Također, poželjno je ishoditi i lokacijsku i građevinsku dozvolu.

Na koji način se određuju prodajna i tržišna vrijednost nekretnine?

Prodavatelj određuje prodajnu vrijednost nekretnine sukladno tržišnim uvjetima i vlastitoj procjeni. Tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava. Utvrđivanje vrijednosti nekretnine u slučaju realizacije bankovnog kredita određuje ovlašteni procjenitelj, u pravilu određen od strane banke kod koje je kredit zatražen.

Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba.

Mogu li stranci kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Prema izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu, od 01.02.2009. godine državljani EU stječu pravo kupnje nekretnina s područja RH na osobno ime.
Svi ostali strani državljani moraju od Ministarstva zatražiti suglasnost na kupoprodajni ugovor u svrhu prilaganja iste prijedlogu za upis prava vlasništva. Ministarstvo predmetnu suglasnost daje uz uvjet reciprociteta. Strani državljani na raspolaganju imaju i druge mogućnosti.

Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Svaki vlasnik nekretnine može prodati nekretninu. Vlasnik čije je vlasništvo upisano u zemljišnu knjigu može prodati nekretninu na način da se vlasništvo valjano prenese na kupca. Vanknjižni vlasnik također može prodati nekretninu, no tada kupac stječe vanknjižno vlasništvo nakon čega je za valjani upis u zemljišnu knjigu obavezan dokazati pravni slijed.

Koje obveze imaju kupac i prodavatelj u prometu nekretninama?

Kupac je prodavatelju obvezan isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene. Prodavatelj je obvezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posjed i dozvoliti na istoj prijenos vlasništva, a za što služi tabularna izjava.

Što je tabularna izjava?

Tabularnom izjavom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene slijedom čega dozvoljava kupcu zemljišno – knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.

Što je kapara i koliki je njezin iznos?

Kapara je polog kojim kupac prodavatelju isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima.
Iznos kapare je predmet dogovora, a sukladno zakonski predviđenom maksimumu. Kapara u praksi iznosi 10 – 30% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.

Na koji način se ovjerava kupoprodajni ugovor?

Na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se isključivo potpis prodavatelja. U Republici Hrvatskoj prodavatelj potpis ovjerava kod javnog bilježnika. U inozemstvu prodavatelj ovjerava potpis u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara. U slučaju ovjere kod notara u inozemstvu, ugovor je potrebno prevesti kod ovlaštenog sudskog tumača, a ovjeru je potrebno osnažiti pri nadležnom sudu.

Tko plaća porez na promet nekretninama i u kojem iznosu?

Porez na promet nekretninama plaća kupac po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% prodajne cijene odnosno tržišne vrijednosti nekretnine, a kako odredi Porezna uprava. Izuzetak ovom pravilu je slučaj u kojem kupac rješava svoje stambeno pitanje prvi put, a na način predviđen Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretninama.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva prije podmirenja poreza na promet nekretninama?

Da.

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?

Rok za prijavu porezne obveze poreznoj ispostavi je 30 dana, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza. U slučaju nepravovremenog plaćanja poreza, obračunavaju se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?

U slučaju da prodavatelj prodaje nekretninu u periodu kraćem od pet godina od kada je kupio nekretninu, a po cijeni višoj od nabavne cijene, tada je prodavatelj na ostvarenu razliku obvezan platiti porez koji iznosi 35% uvećan za prirez koji se razlikuje ovisno o mjestu prebivališta poreznog obveznika.

Na koji način je oporezovan najam ili zakup nekretnine?

Porez na najam i zakup nekretnina određen je Zakonom o porezu na dohodak, a kao dohodak od imovine i imovinskih prava. Kod dohotka ostvarenog temeljem najma ili zakupa nekretnine priznaju se izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Prema rješenju Porezne uprave, predujam poreza plaća se do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec i iznosi 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke.

U slučaju iznajmljivanja nekretnine turistima za koje je plaćena boravišna pristojba, izdaci se utvrđuju u visini 50% od ostvarene najamnine. Predujam poreza u ovom slučaju obračunava i isplaćuje sam porezni obveznik pri svakoj naplati najamnine, a u visini od 15% od iznosa umanjenog za priznate izdatke.

Koliko iznosi agencijska provizija za posredovanje u prometu nekretninama?

Agencijsku proviziju plaća strana koja zatraži posredovanje agencije u kupnji, prodaji ili najmu nekretnina. Proviziju određuje agencija, a obično iznosi 2% do 3% od ugovorene cijene.

Koji su sve zakoni relevantni za promet nekretninama?

Zakon o nasljeđivanju (NN, 52/71, 47/78)
Zakon o braku i porodičnim odnosima (NN, 51/89, pročišćeni tekst, 59/90)
Zakon o javnom bilježništvu (NN, 78/93, 29/94)
Zakon o najmu stanova (NN, 91/96)
Zakon o zemljišnim knjigama (NN, 91/96)
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN, 91/96)
Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN, 91/96)
Zakon o obveznim odnosima (NN, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007)