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Was ist die Schätzung des Marktwertes und warum ist sie nötig?

Die Schätzung des Marktwertes von Immobilien schließt die Ermittlung des Bauwertes der Immobilie ein, sowie die Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie. Die Überprüfung des rechtlichen Status erfolgt durch die Vergleichung der Angaben in der Eigentümer- und Raumplanungsdokumentation mit der Situation vor Ort. Auf diese Weise vergewissern sich der Käufer und der Verkäufer, dass die Immobilie ohne Belastungen ist, bzw. dass sie nicht unter Hypothek steht. Obwohl die Schätzung der Immobilie keine Pflicht ist, gewinnt die Immobilie an Wert, wenn sie seitens eines glaubwürdigen Fachmanns geschätzt wurde.

Was ist eine Immobilie?

Die Immobilie ist ein Stück Erdfläche zusammen mit alldem was mit diesem Grundstück verhältnismäßig dauerhaft auf und unter der Fläche verbunden ist. Daraus geht hervor, dass man mit dem Kauf der Wohnung auch den Besitz über den idealen Teil des Gebäudes und des Grundstücks erwirbt, auf dem das Gebäude erbaut wurde. Im zweiten Fall erwirbt man mit dem Kauf des Grundstücks den Besitz über alles, was auf ihm erbaut ist, ohne Rücksicht darauf, ob das erbaute Objekt angemeldet, in Katasterplänen eingezeichnet und in Grundbüchern eingetragen ist.

Was sind Grundbücher?

In den Grundbüchern ist der rechtliche Status der Immobilien eingetragen. Die Grundbücher sind maßgebend für den rechtlichen Verkehr. Den Zugang zu den Grundbüchern und das Recht auf Ausstellung eines Auszugs hat jede dafür interessierte Partei.

Welche Dokumente benötigt man für den Kauf oder Verkauf der Immobile?

Die Dokumente, die für den Kauf und Verkauf der Immobilie benötigt werden, sind die Eigentumsurkunde und die Kopie des Katasterplans. Wenn man über das Grundstück spricht, ist es wünschenswert, auch die urbanistischen Bedingungen oder Auszüge aus dem Raumplan zu erwirken, anhand deren erkennbar ist, wofür das betreffende Grundstück vorgesehen ist. Ebenso ist es wünschenswert, eine Standortgenehmigung und Baugenehmigung zu erwirken.

Wie legt man Verkaufs- und Marktwerte fest?

Der Verkäufer bestimmt den Verkaufswert der Immobilie, im Einklang mit den Marktbedingungen und der eigenen Schätzung. Den Marktwert legt die Steuerbehörde fest. Die Festlegung des Immobilienwertes im Falle eines Bankkredits erfolgt durch einen bevollmächtigten Begutachter, der in der Regel von der Bank bestellt wird, bei der der Kredit beantragt wurde.

Wer kann eine Immobilie in Kroatien kaufen?

Jede juristische oder natürliche Person kann eine Immobilie in der Republik Kroatien kaufen.

Können ausländische Personen eine Immobilie in Kroatien kaufen?

Nach den Änderungen des Gesetzes über die Immobilie, aus 01.02.2009. EU- Bürger erhält das Recht zum Kauf Immobilien in Kroatien als eine natürliche Person.
Ausländische Staatsangehörige müssen vom Ministerium eine Zustimmung zum Kaufvertrag erwirken, die dann dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechtes beigelegt wird. Das Ministerium stellt diese Zustimmung aus, wenn die Reziprozitätsbedingung erfüllt ist, aufgrund der vorherigen positiven Stellungnahme des Justizministeriums. Die ausländischen Staatsangehörigen haben auch andere Möglichkeiten.

Wer kann eine Immobilie in Kroatien verkaufen

Jeder Immobilieninhaber kann seine Immobilie verkaufen. Jeder Inhaber, dessen Eigentum im Grundbuch eingetragen ist, kann die Immobilie verkaufen und zwar so, dass man das Eigentumsrecht auf den Käufer überträgt. Der außerbücherliche Inhaber kann ebenso eine Immobilie verkaufen, doch der Käufer erwirbt in diesem Fall das außerbücherliche Eigentumsrecht. Für eine regelrechte Eintragung ins Grundbuch muss er die Rechtsnachfolge nachweisen.

Welche Pflichten hat der Käufer und Verkäufer im Verkehr mit den Immobilien?

Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den gesamten Betrag des vereinbarten Verkaufspreises zu zahlen. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die betreffende Immobilie in Besitz zu übergeben und die Umschreibung des Eigentumsrechtes an der Immobilie zu bewilligen, wozu die „clausula intabulandi“ dient.

Was ist eine clausula intabulandi?

Mit der clausula intabulandi (Auflassungsvormerkung) sagt der Verkäufer aus, dass er den gesamten Betrag des vereinbarten Kaufpreises erhalten hat, womit er die grundbuchamtliche Umschreibung des Eigentumsrechtes an der Immobilie bewilligt.

Was ist ein Vorschuss und wie hoch ist der Betrag?

Die Anzahlung ist der Betrag, mit dem der Käufer dem Verkäufer ein Zeichen gibt, dass er ganz ernste Absichten mit dem Kauf der Immobilie hat. Die Anzahlung reguliert im Ganzen das Gesetz über verbindliche Beziehungen.
Die Höhe der Anzahlung wird vereinbart, im Einklang mit dem gesetzlichen Maximum. Die Anzahlung beträgt meistens 10 – 30% vom vereinbarten Kaufpreis.

Wie wird ein Verkaufsvertrag beglaubigt?

Auf dem Kaufvertrag beglaubigt man ausschließlich die Unterschrift des Verkäufers. In der Republik Kroatien beglaubigt der Verkäufer seine Unterschrift beim Notar. Im Ausland beglaubigt der Verkäufer seine Unterschrift in der kroatischen diplomatischen Vertretung oder beim Notar. Im Falle einer Beglaubigung beim Notar im Ausland, muss der Kaufvertrag von einem bevollmächtigten Gerichtsdolmetscher übersetzt werden, und die Beglaubigung muss man noch beim zuständigen Gericht bestätigen lassen.

Wer zahlt die Immobiliensteuer und in welchem Betrag?

Die Grunderwerbssteuer zahlt der Käufer nach einheitlichem Steuersatz von 5% des Verkaufs- bzw. des Marktwertes der Immobilie, der von der Steuerbehörde festgelegt wird. Ausnahme von dieser Regel ist der Fall, in dem der Käufer seine Wohnangelegenheit zum ersten Mal zu lösen versucht, was durch das Gesetz über Änderungen und Ergänzungen des Gesetzes über Grunderwerbssteuer geregelt wird.

Hat der Käufer ein Recht für den Eintrag des Eigentumerwerbs vor der Zahlung der Immobilienumsatzsteuer?

Ja.

Welche Frist ist für die Anmeldung und Zahlung der Grunderwerbssteuer üblich?

Die Frist zur Anmeldung der Steuerpflicht beträgt 30 Tage und die Zahlungsfrist ist 15 Tage vom Tag der Ausstellung des Steuerbescheids.
Im Falle der Nichteinhaltung der Zahlungsfrist, berechnet man die Verzugszinen für jeden überschrittenen Tag.

Unterliegt der Immobilienkauf auch anderen Steuern, außer der Grunderwerbssteuer?

Im Falle wenn der Verkäufer seine Immobilie in einer Frist verkaufen will, die kürzer ist als fünf Jahre nach dem Kauf derselben Immobilie, und zwar noch zum höheren Preis, muss er auf den Preisunterschied eine Steuer von 35 % zahlen, erhöht um den Steuerzuschlag in Abhängigkeit vom Wohnsitz des Steuerpflichtigen.

Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Die Steuer für Vermietung oder Verpachtung ist durch das Gesetz über die Einkommensteuer geregelt, als Einkommen aus Vermögen oder Vermögensrechten. Bei den Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung werden Ausgaben in Höhe von 30% von der erhaltenen Miete oder Pacht anerkannt. Aufgrund des Steuerbescheids wird der Steuervorschuss bis zum letzten Tag im Monat für den laufenden Monat gezahlt, in Höhe von 15% des Betrags, der um steuerlich absetzbare Aufwendungen reduziert wird.

Im Falle einer Vermietung der Immobilie an Touristen, für die die Aufenthaltsgebühr gezahlt wird, werden die Ausgaben in Höhe von 50% von Mieteinanhmen bestimmt. Der Steuervorschuss wird in diesem Falle vom Steuerpflichtigen berechnet und gezahlt, und zwar bei jedem Erhalt der Miete, in Höhe von 15% des Betrags, der um steuerlich absetzbare Aufwendungen reduziert wird.

Wie hoch ist die Provision der Agentur bei der Vermittlung im Immobilienverkehr?

Die Agenturprovision zahlt die Vertragspartei, die diese Vermittlung beim Kauf, Verkauf oder bei der Verpachtung der Immobilien angefordert hat.
Die Provision bestimmt die Agentur, und diese beträgt meistens 2% bis 3% vom vereinbarten Preis.

Welche Gesetze sind im Immobilienverkehr relevant?

Erbgesetz (Amtsblatt, 52/71, 47/78)
Ehegesetz und Familienbeziehungen (Amtsblatt, 51/89, geklärter Text, 59/90)
Notariatsordnung (Amtsblatt, 78/93, 29/94)
Wohnungvermittlungsgesetz (Amtsblatt, 91/96)
Grundbuchordnung (Amtsblatt, 91/96)
Gesetz über die Eigentumsverhältnisse und andere Sachenrechte (Amtsblatt, 91/96)
Gesetz über die Vermietung der Geschäftsräume (Amtsblatt, 91/96)
Gesetz über verbindliche Beziehungen (Amtsblatt, 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96)